Combien de loyers impayés avant expulsion ? Le guide complet 2026
Deux mois d'impayés, un commandement de payer, six semaines de délai : voici le parcours juridique exact que doit suivre un bailleur pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion d'un locataire défaillant, encadré par la Loi du 6 juillet 1989.
La réponse courte : la clause résolutoire du bail peut être activée dès 2 mois de loyer impayés (ou 2 termes non payés, charges comprises). Mais l'expulsion effective prend en pratique 12 à 24 mois une fois toutes les étapes respectées.
Le seuil légal : 2 mois d'impayés
Contrairement à une idée reçue, il n'existe pas de seuil unique fixé par la loi pour engager l'expulsion. Ce qui compte, c'est le déclenchement de la clause résolutoire insérée dans quasi tous les baux d'habitation (article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
En pratique, les tribunaux et les huissiers considèrent qu'il faut au minimum 2 termes de loyer impayés (2 mois si le loyer est mensuel) pour initier la procédure. En-dessous, la procédure est fragile et le juge peut refuser la résiliation.
Les 4 étapes chronologiques de la procédure
- 1
Commandement de payer
— Dès 2 mois d'impayésActe délivré par commissaire de justice visant la clause résolutoire. Point de départ officiel de la procédure et du délai de 6 semaines.
- 2
Délai de 6 semaines
— Après significationLe locataire peut régulariser sa dette (payer intégralement) ou saisir le juge pour obtenir des délais de paiement (jusqu'à 3 ans).
- 3
Assignation devant le juge
— 2 mois après notification préfetSi le locataire n'a pas payé, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection pour constater la résiliation et ordonner l'expulsion.
- 4
Commandement de quitter les lieux
— 2 mois après jugementUne fois le jugement obtenu, l'huissier délivre le commandement. Passé ce délai, l'expulsion effective peut avoir lieu (hors trêve hivernale).
Le commandement de payer : pièce maîtresse
Le commandement de payer visant la clause résolutoire est un acte délivré par commissaire de justice (ex-huissier). Il doit :
- viser expressément la clause résolutoire du bail ;
- reproduire l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;
- détailler le décompte de la dette (loyers, charges, indemnités) ;
- être notifié au préfet et à la CAF/CAF (obligation depuis 2015).
Sans ces mentions, le commandement est nul et la procédure recommence à zéro. C'est l'erreur la plus fréquente des bailleurs particuliers.
Les délais à connaître
- 6 semaines : délai après commandement pour régulariser.
- 2 mois : notification préfet avant assignation.
- 2 mois : commandement de quitter les lieux après jugement.
- Trêve hivernale : du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion.
Les garanties à activer en parallèle
Ne pas attendre pour activer les garanties : mise en demeure du garant physique, déclaration à Visale, GLI ouGarantme selon le contrat. Les délais de déclaration sont courts (souvent 30 jours après le premier impayé) et le non-respect fait perdre la garantie.
Erreurs qui coûtent des mois de procédure
- Envoyer soi-même une lettre recommandée au lieu du commandement d'huissier.
- Oublier la notification préfet — assignation irrecevable.
- Accepter un paiement partiel sans acte : peut faire renaître le bail.
- Attendre 6 mois d'impayés avant d'agir — la dette devient irrécouvrable.
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